薪水族購屋 三招駕馭高房價

財務規畫→研究地點→打聽行情

文/陳翊中

三年房市多頭,創造財富重分配機會,但隨著房價漸趨升高,薪水族若現在想進場,尋找一間好窩,住得舒服之餘又能享受增值樂趣,事先進行財務規畫、研究區域前景、了解市場行情這三項準備可不能少。

尋找一間好宅,住得舒服之餘又能增值,是許多人一生的夢想。但買房子畢竟和買車子、買音響不同,多數人一輩子頂多只有買一次或兩次房子的經驗,因此,要如何在買房子之前,在財務規畫、選擇地段與看屋過程中,做好準備,才不會讓自己後悔!

現年三十六歲的徐榮澤,目前在某大證券公司擔任營業員,原本家住汐止山坡上大型社區裡的透天別墅,雖然周邊青山綠水,環境優美,但因外出購物一定得開車,加上考量小孩就學問題,因此前年四、五月開始積極想換屋。

原本因為地緣關係,找的房子,都在內湖、南港一帶,看了幾個工地,並詢問價格之後,每坪開價多在三十四至三十六萬元,即使再會殺價,還是得要三十至三十二萬元。

再仔細算一算,這些新推案的公設比都高達三成,以所需求的室內面積反推,權狀面積至少要有五十坪,以總價一千五百萬元計算,已超出他所能負擔的範圍,因而讓他一度暫停購屋計畫。


善用低利環境 適度槓桿操作

因為一直有換屋的念頭,也持續關注房地產相關議題,到了去年一、二月,他看到報載信義聯勤土地飆出天價,再一問當初曾詢價的預售屋,每坪單價硬是已經調高到三十五萬元以上,根據多年在股市所培養的數字敏感度,他覺得,再不下手,行情還會愈漲愈高,於是又開始積極找屋,一有空就和太太到處去看房子。

後來,到了士林區中山北路六段,某個剛完工的新成屋,徐榮澤看到外牆廣告,有七戶地主保留戶自售,參觀完房子之後,他和太太都很滿意社區的規畫和室內格局,但最小的坪數就得要六十坪,對方開價四十二.八萬元,而且價格很硬,一點殺價空間也沒有。

後來,他問了同社區的鄰居,得知他們買的價格,大約就是這個數字,回家和太太商量,便決定買了。而因為剛好任職的券商,所屬金控公司旗下的銀行,可提供首年二.一%的優惠房貸,貸款額度也高達九成,因此他拿出五百萬元自備款,貸了兩千萬元,而且爭取到三年只還利息不還本金的寬限期,每個月房貸利息只要付四萬元。

抗跌保值 盡可能選「熱點」

雖然二.一%的超優惠利率年限只有一年,經過他一番折衝,銀行最後同意第二年繼續提供優惠利率。徐榮澤的購屋計畫,看似財務槓桿極高,但卻也提供努力還本金的誘因。他說,以前投資股票,總是不懂高檔減碼,自從買了房子之後,現在也學會設定停利目標,一到目標立刻出場,把賺到的錢拿去還貸款。最近,他詢問剛搬進來的住戶,得知成交價已攀升到五十萬元,他很慶幸當初所做的購屋決策是正確的。

永慶房屋業七部經理李尉平指出,在這波房市多頭行情中,很多有換屋需求的人,因為執著於過去的價格觀念,認為房價太貴而買不下手,錯失這次財富重分配的機會。依目前大環境來看,在能力允許範圍內,選擇「強者恆強」的區域,除了有增值的空間外,萬一行情反轉,抗跌性也強。

不過,隨著高房價時代來臨,李尉平建議廣大的薪水族,在購屋之前,一定要考量「若有一天轉手,接手的人多不多?」的問題。像在台北市大安區,中古屋市場總價一千二百萬至一千三百萬元的房子,接手性很強;但總價拉高到兩千萬元以上、約三十幾坪的中小坪數住宅,要出脫就得花比較大的工夫。

此外,令消費者最困擾的是,永遠搞不清楚建商或屋主的開價,與實際成交價之間的差距。住商不動產總經理林倩指出,很多屋主眼看房市大好,紛紛開出很離譜的價格,有的和區域行情竟差到二到三成。


議價空間 隨地區而不同

不過,她也指出,目前台北市及台北縣精華區的預售屋,因為市況熱絡,建商價格很硬,議價空間只有五%,到了供給量較大的三峽、林口、桃園,議價空間才會拉高到一○%到一五%。這也是買屋之前一定要做好的功課。

李尉平建議,目前大型房仲公司網站,只要簡單輸入條件,就可馬上跑出屬意區域的物件和成交價,是一項方便的工具。戴德梁行總經理顏炳立也提供一個簡易中古屋計算標準:如果內湖房價站上每坪五十萬元,那二十年以上的中古屋價格就是除以二,大概二十五萬元,十年的中古屋落在中間約三十七.五萬元左右。

除了股票、基金外,房地產其實也是投資理財的好標的,薪水族若想尋覓好宅,能讓家人住得舒服,
也能享受增值之樂,購屋之前充分準備,才能立於不敗之地。(更多內容,請見《今周刊》533期)







營建大老的購屋檢查表

潤泰集團總裁尹衍樑親自執筆的《尋找夢想的家──尹教授教你10招聰明購屋》一書,因為以工程專業出發,有別於坊間從投資角度撰寫的同類書刊,對真正購屋自住的人有很大幫助,一上市就登上博客來與誠品書店非文學類新書排行榜榜首,書中提供的「簽約到交屋的checklist」,值得參考。

簽約前
契約審閱期(至少五天);確認該建案已經取得執照;是否了解建設公司的財力及營造廠的工程實績及品質;確認公設比,並問清楚大小公持分比率;問清楚將來每月管理費用金額;廣告文件及平面圖等宣傳品應妥善保存,作為日後房屋點交的依據。

簽約時
確認賣方身分(主要簽約人應為建設公司,絕不可以是銷售人員);最好是由買方本人親自辦理簽約;買賣合約應明列保證房屋的建材,不含未經處理的海砂屋及輻射鋼筋;再次詳閱合約各項條文;確認停車位屬性為法定、增設或獎勵停車位;停車位是否明列屬於平面車位或機械車位;停車位的長、寬、高尺寸及容許誤差值是否註明清楚;確認合約中的坪數及售價是否正確;如以支票付款,須註明支票抬頭畫線及禁止背書字樣;確認是否有明列完工期限;已繳付的訂、簽約金是否依規定開立發票或收據;是否有配合的保全管理服務公司。

簽約後,工程期間
是否在法定期限內如期動工;施工是否按進度進行,有無明顯進度落後;是否於適當時機辦理室內變更設計手續,並派專業人員提供諮詢;工程進行期間,是否主動安排各階段說明會;賣方是否保證交屋時產權清楚,有無一屋數賣或占用他人土地情形。

產權移轉前
是否具備申請各項優惠房貸資格;辦理銀行貸款對保時,是否已詳閱相關貸款文件及條文;是否已確認房貸綁約年限;開立銀行貸款保證本票給賣方時,是否已指明賣方為受款人。

驗收房屋
依照由屋內至屋外,由上(天花板)而下(地板)的順序仔細檢查;依合約書載明的建材設備及驗收表,逐項檢查戶內設施;由工程人員及客服人員陪同驗屋,並在驗收單上由三方共同簽認,並妥善保存。

房屋及產權點交
針對驗收缺失,再次逐項複驗;點收住戶使用維護手冊;點收專用鑰匙圈;是否於點交房屋時,同時更換大門鑰匙,以使住戶安心入住;本人親自向建設公司收回保證本票,並立即作廢;核對所有權狀坪數、所有人姓名、門牌、車位是否正確;確認坪數,並計算坪差款;是否由建設公司代辦水電用戶更名手續;房地買賣契約書無須歸還建設公司,須自行妥善保存。

交屋後
建設公司是否協助成立管委會進行公共設施點交;管委會與建設公司完成公共設施點交後,是否已向主管機關申請撥付社區公共基金。
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    crabhao(火雲豪) 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()