到底要買透天還是公寓?這一直是個見仁見智的問題。一般人都認為透天的房子有天有地,土地的保值性高,因此都傾向購買透天屋。


大抵來說,南部由於人口比北部稀少,稠密度較低,因此,大部分的住屋設計都以透天為主,對於公寓的排斥性很高;北部尤其以台北縣市更甚,因為人口密集,對於公寓的接受度較高,幾乎九成以上的房子都是公寓。


透天屋的優點與缺點


優點:
(1)
有天有地,保值性高。
(2)
自主性高,不需受到限制。
(3)
有自己的院子。
(4)
有地方可以洗車子。
(5)
有加蓋的空間。


缺點:
(1)
門戶管理不易,易遭小偷,須加裝鐵窗,多一筆額外開支。
(2)
樓層間須使用樓梯,容易出意外。
(3)
家人情感疏離。
(4)
都市內透天需至頂樓晒衣服。


透天屋可能遇到的問題


透天屋通常在進行改裝或修繕時,比較不會受到其他鄰居干涉,但是幾個比較重要的觀點是:


(1)裝設鐵窗:大部分的透天都必須加裝鐵窗,時間一久鐵窗鎖頭生鏽,遇到緊急需要逃難時,可能無法打開而造成遺憾。
(2)
家人情感疏離:以筆者住透天屋的經驗,每個成員回到家幾乎都在自己的房間所在樓層活動,到客廳要上下樓梯,到廚房也要上下樓梯,因此,除了吃飯外,幾乎都把自己關在房間,造成家人之間情感疏離。
(3)
晒衣場所:透天屋還有一個有趣的現象,由於都市中的透天屋沒有足夠的庭院可以晒衣服,或者一樓根本就曬不到太陽,因此很多住家將晒衣場設置在頂樓,有些更將洗衣機設置在一樓,使得辛苦的媽媽每天必須在一樓將衣服洗好,然後提著上頂樓晾衣服。


公寓的優點與缺點


優點:
(1)
通常為集合式管理,較安全,且高樓可不裝鐵窗。
(2)
住家內部單一樓層,所有家事工作都在單一樓層。
(3)
住家內無樓梯,對年長幼小者佳。
(4)
土地成本較低。
(5)
景觀視野佳。


缺點:
(1)
樓上樓下聲響互相影響,容易產生維修糾紛。
(2)
高樓須防止小孩墜落。
(3)
與鄰居的互動性差。
(4)
集合式住宅須遵守社區規定。


公寓可能遇到的問題


這樣聽起來好像公寓比較好,其實不盡然,公寓大多數為同一平面,少數為樓中樓式的,大部分來講,家人很容易到同一個公共空間-客廳,因此可以很輕易的聊聊學校發生的事情,工作上的狀況,溫暖的感覺油然而生。但是,若樓上鄰居家的小孩經常在家裡奔跑、扔擲積木或拿起玩具敲打地板,或者鄰居以拖行方式移動桌椅、敲敲打打等,任一聲響都足以影響生活品質,長期下來會令人導致神經質或過於敏感。


棟距與採光的迷思用來決定『該買哪個樓層』


買房子經常會聽到一個名詞『棟距』,尤其是買公寓的人一定要注意這個名詞的意義。棟距小,隔壁棟的人很容易爬到家裡來,隱私也沒有保障;棟距大,視野較好,採光也較好。其中,採光的問題,我們可以用科學的角度來解釋。由於台灣位於北半球,且北回歸線經過嘉義,新竹火車站的北緯緯度剛好為『244751.6秒』。實際上,計算採光應該看平行於南北方向的棟距距離來計算比較合理,但是為了讓讀者更快速了解,我們就假設兩棟大樓恰好與東西向平行,來說明我們的計算方法。以圖3-30為例,太陽光由A棟樓頂切過而至B棟,形成一個入射角度θ,太陽光落在B棟的最底端,我們稱為日照停止線,由此可計算出B棟最低可接受之樓層。


D = ΔS / tanθ(日照投影在B棟的距離)


P = H - ΔS / tanθ(日照停止線的高度)


tanθ為數學函數之表示方法,表示一直角三角形,其中非直角之一角為θ,與直角共有之一邊x做分母,除對角邊長y,即為tanθ。方才我們說過嘉義為北回歸線經過之處,其緯度為北緯23.5度,新竹為24.78度左右。以中午12點時間為準,夏至當天太陽在北緯23.5度的正上方,春分與秋分在赤道上方,冬至則在南緯23.5度的地方。為了方便記憶,筆者建議夏至時入射角以接近0度來代表,春分與秋分則用30度,冬至則用60度來計算。以數學三角函數觀念之tanθ來計算此問題,請注意以下幾個數字。


夏至時


由於入射角趨近於零,tanθ趨近於無限大,因此夏至時的中午12點,太陽很容易照射到地面。


春分與秋分時


入射角為30度。tanθ1/2,因此若棟距(ΔS)5公尺,則日照距離(ΔS / tanθ)10公尺。換句話說,如果大樓高度為30公尺,每層樓樓高為3公尺,則日照停止在20公尺高度,即7樓那一層。


冬至時


入射角為60度。tanθ2,因此若棟距(ΔS)5公尺,則日照距離(ΔS / tanθ)2.5公尺。換句話說,30公尺高的大樓,每層樓樓高為3公尺,則日照停止在27.5公尺高度,也就是10樓那一層。


低樓層的問題管道間的問題


買公寓一定會發現低樓層比較便宜,除了相對於高樓層來說視野比較低、比較差,影響較大的應該是管道間造成的問題了。公寓由於一樓、二樓可能都屬於店面設計或公共空間,所以,樓上各樓層共用之管道間一路從頂樓貫穿各樓層,到了公共空間的上一層,就會轉折。年份一久,各種堆積物將堵塞排水管、糞管,很容易造成民生生活上的不便與問題。


高樓層的問題


有人問我:『高樓層有沒有什麼問題?』我們歸納出三個。(1)建築法規上的問題:11樓以上依據消防法規,必須設置自動灑水設備,因此室內淨高將受到壓縮。買到這類型建案,需注意讓灑水頭的灑水覆蓋面積區域盡可能地大,不要被其他物件遮蓋、掩蔽,以便在最緊急時可以發揮最大效用。(2)安全上的問題:台灣雲梯車普遍可及高度為10樓左右,這個高度限制主要受到重心因素以及高樓風速較大的影響。所以樓層越高,真正發生火災時需要的是自動灑水設備正常啟動,萬一失效,將會面臨重大的生命及財產損失。


(3)跟地震有關的問題:由於房屋地基固定在地面上,當地震為左右搖晃的時候,越高樓位移程度越大,有時候儘管地震只有芮氏3級,但是高樓1516樓卻感受到4~5級的震度。


所以,高樓買或不買呢?如果各位對於上述問題都可以接受,或者該建案對於這方面的設計有獨到之處,當然可以考慮。


報稅季節又到了,洋洋灑灑的稅單讓人看了一個頭兩個大,不管是身為「無殼蝸牛」的租屋一族,還是剛剛晉升為「有巢氏」的房貸族,或是去年才又買賣房屋。信義房屋提供您一些合法的節稅方法,教您如何看緊荷包,節稅有道,以免辛苦掙來的血汗錢充繳國庫去了。


房貸族的節稅法寶---扣抵30萬元的房貸利息支出
信義房屋提醒房貸族,納稅人向銀行貸款購買自用住宅,一戶每年可列舉扣除30萬元的貸款利息支出。不過若貸款人並未設簎於購買房屋中,就不算是自用住宅,不得列舉扣除。此外,房貸利息支出必須先扣除儲蓄利息所得,餘額才能申報。例如去年度房貸利息支出是30萬元,但另有儲蓄利息收入5萬元,扣抵之後,便只能申報25萬元。以下是房貸族的報稅重點。


1.申報利息較高的房屋較划算:房貸扣除額的認定以「戶」為單位,除了申報人本人或配偶或被扶養親屬中的其中一人必須設籍外,如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸,只能申報一棟,申報房貸利息高的那一間比較划算。


2.充分利用30萬元的免稅額:手上若有存款,應先償還部分房貸,尤其是一年房貸利息超過30萬元的族群,更不能讓利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額,才能充分享受房貸免稅額優惠。


信義房屋提醒您:申報房貸支出需檢附的證明文件
1.
戶口名簿影本2.銀行付款證明或直接請銀行開立單據。


任職仲介公司契約部的鄭代書,針對一般民眾購屋,特別提出輕鬆購屋貸款的黃金比例3:7,也就是3成自備款、7成貸款。無論您買的是中古屋、預售屋或新成屋,這是讓您輕鬆購屋、輕鬆付款的黃金原則。3:7?現在滿街不都看得見幾近9成貸款的輕鬆購屋專案嗎?這不正是減輕買屋者負擔嗎?「買房子一定要考量後面的繳款負擔重不重,千萬不要被低額自備款給沖昏了頭。」鄭代書提醒說。


房貸類型牽涉到不同貸款利率、償還年限以及償還方式。目前市面上常見有三種銀行房貸類型


1.一般房貸


 


一般房貸分三種──
1)
浮動計息:適合薪資穩定的上班族。優點是還款金額固定,有利於財務規劃;隨收入增加而負擔相對減輕。由於房貸利率會因為銀行基本放款利率的變動而跟著加減碼,應盡量慎選利率較低且基本放款利率浮動幅度較小的銀行。

2)
分段計息:適合初期資金不足者或計劃在7-10年內清償大部分本金者。剛踏入社會,收入不多,資金短缺的人可以採分段計息法。因為分段計息的方式前幾年利息較低,之後才會按基本放款利率加碼計息。
3)
寬限期繳款:適合一般上班族和購屋初期資金不足者。一般房貸繳息也可要求貸款銀行寬限期,就是償還前幾年只繳息不還本,一般銀行寬限期多為2-3年。


2.理財型房貸


適合做生意或投資者。理財房貸是一種循環借款,銀行針對抵押房屋設定一個額度,讓屋主隨時支取,等手邊有錢便隨時還款,以後仍可再借。其計息僅就動支的額度按動支天數計息,如未動支則不計息。年利率約在12%左右,較一般房貸高。理財房貸具有彈性借貸並可隨時清償的特色,但它的缺點是風險大,假若借貸人資金投資失利,將在房貸與投資失利的雙重負擔下,導致信用惡化。


3.保單房貸


已持有保單者可以參考保險公司推出的方案。近年來,保單結合房貸組合盛行,其利率優勢是第一年利率可降到6.2%,第二年再照保單分紅利率加碼調高。保險公司願意提供這麼低的利率是因為有固定保費收入,不需要像銀行要支付利息,資金成本較低。所謂保單分紅利率係根據一銀、台銀、合作金庫、中央信託局的二年期定期存款利率加碼計算而得,若利率浮動大,則加碼的比率就大。
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